Lors de la vente d’un bien immobilier, il n’est pas rare d’en ressortir une plus-value immobilière. Toutefois, ce bénéfice est susceptible d’être imposable. Alors pour éviter les mauvaises surprises, autant connaître son mode de calcul et les cas d’exonérations. Nous vous expliquons ici tout ce que vous devez savoir sur les plus-values immobilières et leur fonctionnement.

Qu'est-ce qu'une plus-value immobilière ? 

Une plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat d’un bien immobilier. Autrement dit, elle représente le gain que vous réalisez à la revente.   

Sauf les cas d’exonérations et d’abattement que nous vous détaillons un peu plus loin, une plus-value est imposable dès qu’il s’agit d’une vente d’un bien immobilier ou de titres de société immobilière comme les parts d’une SCI par exemple.   

De même, l’imposition des plus-values concerne les particuliers et certaines personnes morales comme les SCI soumises à l’impôt sur le revenu, domiciliés en France. À noter que sauf dérogations résultant de conventions internationales, un bien vendu à l’étranger est également soumis à l’impôt sur les plus-values.

Comment calculer une plus-value immobilière ? 

Pour connaître le montant de la plus-value lors de la revente, il suffit donc de soustraire le prix de vente au prix d’acquisition. Les prix de vente et d’achat sont indiqués dans les actes authentiques.   

Toutefois il est possible de venir diminuer le montant de la plus-value qui sert de base à l’imposition, à savoir :

• Diminution du prix de vente : Vous pouvez déduire du prix de vente les frais supportés lors de la cession comme les couts liés à la réalisation des diagnostics obligatoires par exemple. En revanche, vous devez l’augmenter des sommes versées par l’acquéreur à votre profit (par exemple, une indemnité d’éviction versée par l’acheteur au locataire en place) 
• Majoration du prix d’achat : Sur justificatif, il est possible d’augmenter le prix d’achat du bien en tenant compte des frais suivants : 
• Charges et indemnités que vous avez versées au vendeur quand vous avez acheté le logement, 
• Frais d’acquisition c’est à dires les frais de notaire et les droits d’enregistrement, pour leur montant réel ou pour un montant forfaitaire de 7,5% du prix d’achat, 
• Dépenses de travaux (construction, agrandissement, amélioration…) pour leur montant réel ou pour un forfait de 15% du prix d’achat si le bien est détenu plus de 5 ans, 
• Frais de voirie, de réseaux et de distributions.    

Si vous vendez un bien reçu par donation ou succession, le prix d’acquisition retenu est celui correspondant au calcul des droits de donation ou de succession.

Quels sont les abattements selon la durée de la détention ?

Vous bénéficiez d’abattements sur le taux d’imposition et les prélèvements sociaux selon la durée de détention du bien.   

Barème abattement plus-value immobilière :

Comment est imposé une plus-value immobilière ? 

Après avoir calculé les différents abattements vus précédemment, la base taxable de la plus-value est soumise :

• À l’impôt sur le revenu au taux de 19% 
• Aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %    

Le notaire chargé de la vente effectue les démarches auprès de l’administration fiscale et s’occupe du paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière.   

À savoir :

Lors de la déclaration de vos revenus, vous devez toute de même indiquer le montant de la plus-value déclarée par le notaire.

Quels sont les cas d'exonérations de plus-value immobilière ? 

Il existe plusieurs situations permettant d'être exonéré de l'imposition sur les plus-values immobilières. 

Exonération sur la vente de la résidence principale

La principale exonération concerne la résidence principale. En effet, la plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement…) est totalement exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux.   

En revanche, votre logement doit être votre résidence principale au moment de la vente. Dans le cas où vous avez déménagé, vous devez prouver qu’il s’agissait bien de votre résidence principale au moment de la cession.   

Néanmoins, le fisc admet un délai d’un an pour vendre un bien immobilier. Ce délai peut passer à deux ans, si les propriétaires sont des personnes âgées ou des adultes en situation de handicap qui ont dû déménager. Pour bénéficier de ce sursis, il convient de respecter les conditions suivantes :

• Le logement ne doit pas avoir été occupé ou loué depuis leur départ, exception faite du conjoint ou membre du foyer fiscal, 
• Le revenu fiscal de référence de l’année N-2 ne doit pas dépasser les limites prévues au II de l’article 1417 du Code Général des Impôts , 
• Ne pas être imposé à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) au titre de l’année N-2 précédant la vente.

Les autres cas d'exonération de plus-value immobilière 

Hormis les cas précédents, certaines situations permettent aussi de s’affranchir de l’imposition sur la plus-value, à savoir :

• Les ventes inférieures à 15 000 € : Ces ventes concernent généralement les garages, les caves, les places de parking ou encore les reventes de parts d’une indivision ou d’une SCI par exemple. 
• Les expropriations de bien : Un propriétaire exproprié à la suite d’une déclaration d’utilité publique peut être exonéré d’impôt sur la plus-value s’il réinvestit l’intégralité de l’indemnité dans un délai d’un an
• Les non-résidents européens : Dans le cas d’une expatriation dans un pays hors paradis fiscal, l’exonération de la résidence principale en France reste possible. La vente immobilière doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le départ et le logement ne doit pas être loué ou prêté pendant ce laps de temps. 
• Les biens vendus par les retraités et les personnes titulaires de carte d'invalidité : Quelle que soit la nature du bien, il est possible d’être exonéré. Néanmoins, les plafonds de ressources à respecter son plus strict. Par exemple, en 2022, le revenu fiscal de référence ne devait pas dépasser 11 120 € pour la première part de quotient et 2 969 € pour chaque demi-part supplémentaire. De plus, il ne fait pas être imposable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

En tout état de cause, lors de la vente de votre logement, n’hésitez pas à demander conseil à des professionnels de l’immobilier qui sauront vous conseiller !